Frais, fiscalité, durée de blocage : ce que les investisseurs préfèrent ignorer

Derrière chaque promesse de rendement immobilier, il y a trois réalités un peu moins glamour : les frais, la fiscalité sur les dividendes et la durée de blocage des fonds. Beaucoup d'investisseurs les survolent, parfois volontairement. C'est précisément ce qui les rattrape plus tard.

Le tabou discret des frais d'entrée, de gestion et de sortie

On juge souvent un investissement sur un pourcentage de rendement brut. C'est confortable, ça flatte l'œil. Mais sans décortiquer les frais, ce chiffre n'a à peu près aucun sens.

Sur le site de Bâtir, les frais sont explicités avec une rare franchise :

• droits d'entrée : 150 € ;
• frais sur versement : 0 € ;
• frais de sortie : 0 € (hors fiscalité et prélèvements sociaux).

Cette transparence devrait être la norme, elle ne l'est pas. Trop de produits empilent des couches de frais de gestion, de performance, de courtage, qui grignotent insidieusement les gains.

2025 : un environnement fiscal qui ne fera pas de cadeaux

La France ne va pas, soudain, renoncer à taxer le capital. Les discussions budgétaires récentes l'ont montré : le prélèvement forfaitaire unique (la fameuse "flat tax" à 30 %) est solidement ancré, et les dividendes restent un revenu surveillé.

Bâtir ne le cache pas dans sa FAQ : les dividendes perçus sont soumis :

• soit à la flat tax de 30 % (12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) ;
• soit au barème progressif de l'impôt sur le revenu avec abattement de 40 %.

Rien de choquant, c'est le droit commun. Mais un investisseur qui ne regarde que les rendements bruts sans intégrer cette couche‑là se raconte des histoires.

Les frais : ce que vous payez vraiment pour accéder à l'immobilier collectif

Les frais ne sont pas un mal en soi. Ils rémunèrent un travail : sourcing de biens, montage juridique, suivi de chantier, gestion locative, reporting. Le problème, c'est lorsqu'ils deviennent opaques ou déconnectés de la valeur apportée.

Droits d'entrée : un filtre plus utile qu'on ne le croit

Les 150 € de droits d'entrée chez Bâtir couvrent la création du compte, le traitement du dossier d'actionnaire, les démarches réglementaires. On peut trouver ce montant élevé ou raisonnable, mais au moins il est : unique, explicite, non proportionnel à vos versements.

Cela change tout. Un droit d'entrée fixe a un effet presque pédagogique : il pousse à réfléchir à un horizon d'investissement sérieux, pas à un coup ponctuel. Si vous prévoyez d'investir 100 € une fois pour toutes, ces 150 € de frais sont absurdes. Si vous visez plusieurs années à 100, 150 ou 200 € par mois, la proportion se dilue.

Frais de gestion sur versements : là où beaucoup se font piéger

Dans d'autres produits, on voit encore des frais de 2, 3, parfois 5 % sur chaque versement. Une aberration pour un investisseur qui alimente régulièrement son plan. À ce titre, l'absence de frais sur versements chez Bâtir n'est pas un détail marketing : c'est ce qui permet à un plan d'épargne immobilier mensuel de rester mathématiquement cohérent.

La règle à retenir est brutale : si vous payez des frais sur chaque versement, ils doivent être spectaculairement compensés par ailleurs. Sinon, vous financez surtout la marge de l'intermédiaire.

La fiscalité des dividendes : ce n'est pas une surprise, c'est une donnée d'entrée

Les investisseurs particuliers ont une tendance étrange : traiter la fiscalité comme un élément secondaire, un sujet que l'on verra bien en mai au moment de la déclaration. Résultat : des déceptions, parfois violentes.

Flat tax ou barème progressif : un faux choix pour beaucoup

Bâtir rappelle les deux régimes : flat tax de 30 % ou imposition au barème progressif après abattement de 40 %. Sur le papier, on peut optimiser. Dans la pratique, beaucoup de particuliers restent à la flat tax par simplicité.

Ce qu'il faut intégrer, c'est que les rendements affichés par Bâtir (jusqu'à 8 % brut par an, parfois plus selon les projets) sont des rendements avant fiscalité. Pour juger de la pertinence d'un investissement, il faut donc :

• calculer votre rendement net après 30 % de prélèvements (si vous choisissez la flat tax) ;
• le comparer à d'autres placements, eux aussi nets de fiscalité ;
• tenir compte du fait que les dividendes sont versés annuellement, avec un impact sur votre trésorerie.

Ce n'est pas joyeux à faire, mais c'est le prix d'une décision adulte.

Plus‑values à la sortie : l'angle mort fréquent

Autre point que beaucoup réécrivent après coup : les plus‑values réalisées lors de la revente des biens (et donc, indirectement, lors du rachat de vos actions) suivent là encore un régime fiscal spécifique. Les attestations et formulaires CERFA fournis par Bâtir vous guident, mais ne remplacent pas un conseil fiscal digne de ce nom.

Un investisseur qui accumule plusieurs opérations, plusieurs sources de dividendes, plusieurs sorties de projets, a intérêt à anticiper la façon dont tout cela s'empile sur son avis d'imposition.

La durée de blocage : 5 ans, ce n'est pas "long", c'est la base

Sur la page FAQ, Bâtir est très clair : les fonds sont bloqués pendant une période inaliénable de 5 ans. Ensuite seulement, un retrait est possible, avec un délai de 6 mois pour le rachat des parts par le groupe.

Beaucoup s'arrêtent à un réflexe : "5 ans, c'est trop long". Mais quel projet immobilier sérieux, qui implique achat, travaux, mise en location, amortissement, revente, pourrait décemment tenir sur 18 ou 24 mois ? À part la spéculation la plus brutale, pas grand‑chose.

Le fantasme de la liquidité permanente

Ce qui rend les placements bancaires si séduisants, c'est la liquidité : vous retirez quand vous voulez. Mais cette souplesse a un prix : des rendements faméliques et une exposition quasi nulle à la création de valeur réelle.

L'immobilier, lui, rémunère le temps. Les 3 à 5 ans d'horizon des opérations de Bâtir correspondent simplement au cycle naturel des projets : étude, acquisition, travaux, exploitation, cession. Vouloir concilier ce cycle avec une liquidité quotidienne est une incohérence intellectuelle.

Le vrai risque n'est pas le blocage, c'est de mentir à soi‑même

Le risque le plus fréquent, c'est d'investir de l'argent dont on aura besoin avant 5 ans. Là, effectivement, le blocage devient douloureux. Mais ce n'est pas un piège du produit, c'est une erreur de l'investisseur, qui a confondu épargne de précaution et investissement patrimonial.

La bonne pratique est simple :

• constituer d'abord une épargne de sécurité liquide (3 à 6 mois de dépenses) ;
• utiliser ensuite l'investissement immobilier en capital pour l'argent dont on n'a pas besoin à court terme ;
• accepter que la contrepartie d'un rendement plus intéressant, c'est une immobilisation temporaire.

Comparaison honnête : livret, assurance‑vie, immobilier en capital

Mettons les choses à plat, sans manichéisme.

• Livret réglementé : liquidité totale, garantie de l'État, rendement réel souvent neutre ou légèrement négatif une fois l'inflation intégrée.
• Assurance‑vie en fonds euros : rendement un peu meilleur, liquidité partielle, fiscalité optimisable à long terme, mais exposition réduite à l'économie réelle productive.
• Immobilier financé en capital via Bâtir : pas de garantie en capital, blocage de 5 ans, fiscalité sur dividendes, mais exposition directe à des biens tangibles, rendements locatifs bruts pouvant atteindre 8 à 14 % sur des projets sélectionnés.

Il ne s'agit pas de tout mettre dans une seule case, mais d'accepter que chacune a son rôle. L'erreur, c'est de réclamer la sécurité d'un livret, la fiscalité de l'assurance‑vie et les rendements de l'immobilier. Personne ne sait, honnêtement, livrer cet impossible triptyque.

Un cas simple : le quinquagénaire pressé… et mal préparé

Appelez‑le Marc. 52 ans, revenu confortable, trois livrets bien remplis, zéro investissement dans la pierre. Il se réveille un peu tard, commence à s'intéresser à l'immobilier, découvre Bâtir. Les promesses de dividendes et de plus‑value l'attirent, la durée de blocage le crispe.

Marc veut tout : pouvoir sortir à tout moment, limiter au maximum la fiscalité, profiter d'un rendement à deux chiffres. En grattant un peu, on comprend qu'il n'a jamais vraiment pris le temps de distinguer :

• son épargne de précaution (dont il pourrait avoir besoin dans 6 mois) ;
• son capital réellement disponible pour 5 à 10 ans.

La meilleure chose qu'un acteur comme Bâtir puisse faire pour lui, ce n'est pas de lui vendre une part de projet en le rassurant à l'excès. C'est de lui rappeler, noir sur blanc, les blocages, la fiscalité, les risques. Et de lui proposer de commencer modestement, avec une somme qu'il accepte de ne pas revoir immédiatement.

Ce que les investisseurs avertis font différemment

Ceux qui tirent le mieux parti de l'immobilier en capital ne sont pas ceux qui cherchent le produit parfait. Ce sont ceux qui :

• lisent vraiment les conditions générales, la FAQ, les rubriques sur les frais ;
• intègrent la fiscalité dans leurs calculs dès le départ ;
• acceptent la contrainte du temps comme partie intégrante du rendement ;
• diversifient leurs projets, plutôt que de tout miser sur un coup.

Ils n'ont pas besoin qu'on leur raconte que "le risque est nul" - d'ailleurs, Bâtir se contente de dire qu'il est "très limité" grâce à la propriété des biens, ce qui est déjà plus honnête que bien des brochures lisses.

Avant d'investir : trois questions à vous poser vraiment

Si vous envisagez de devenir actionnaire via Bâtir ou une autre structure, prenez une heure, seul, sans simulateur, sans commercial, et posez‑vous trois questions brutes :

1. Combien d'argent puis‑je immobiliser 5 ans sans me mettre en difficulté ?
2. Suis‑je prêt à voir mon rendement amputé de 30 % de fiscalité et à trouver cela encore pertinent ?
3. Suis‑je à l'aise avec le fait que mon risque, même limité à ma mise, n'est pas nul ?

Si la réponse est oui aux trois, alors le reste - la sélection des projets, le choix de l'acteur, les modalités pratiques décrites dans Votre parcours d'actionnaire - devient du travail d'analyse, pas une fuite en avant.

L'immobilier collectif financé en capital n'a rien du conte de fées. C'est un outil robuste, exigeant, qui rémunère ceux qui acceptent de regarder en face ce que tant préfèrent laisser en bas de page. À vous de décider dans quel camp vous préférez être.